Lorsque l’on achète un logement neuf sur plan, on ne paie pas tout d’un coup. Le déblocage des fonds se fait progressivement, au rythme de la construction. C’est cette particularité qui donne naissance aux intérêts intercalaires.
Ce mécanisme bancaire est souvent mal compris et redouté par les futurs propriétaires qui craignent de devoir payer « deux loyers » (leur loyer actuel + le crédit du nouveau logement). Pourtant, des solutions comme la franchise de remboursement existent pour éviter d’asphyxier votre budget.
Comment sont calculés ces frais ? Faut-il choisir une franchise totale ou partielle ? Voici tout ce qu’il faut savoir pour optimiser votre financement.
Qu’est-ce que les intérêts intercalaires ?
Dans un crédit immobilier classique (ancien), la banque vous verse la somme totale le jour de la signature et vous commencez à rembourser le capital et les intérêts le mois suivant.
Dans le neuf (VEFA), c’est différent. La banque ne débloque l’argent qu’au fur et à mesure des appels de fonds envoyés par le promoteur (achèvement des fondations, mise hors d’eau, cloisons, etc.).
Les intérêts intercalaires sont les frais que la banque vous facture uniquement sur les sommes déjà débloquées, en attendant que la totalité du prêt soit versée. Tant que le logement n’est pas livré, vous ne remboursez pas le capital (le prix de la maison), mais seulement les intérêts sur l’argent que la banque a déjà sorti.
Simulation : comment ça coûte vraiment ?
Prenons un exemple concret pour comprendre la montée en charge des intérêts intercalaires.
- Emprunt : 200 000 €
- Taux : 3.50 %
| Étape Chantier | Somme débloquée (Cumul) | Calcul des intérêts mensuels | Mensualité à payer |
| Signature Notaire | 60 000 € (30%) | 60 000 x 3,5% / 12 | 175 € |
| Achèvement Fondations | 70 000 € (35%) | 70 000 x 3,5% / 12 | 204 € |
| Mise hors d’eau | 140 000 € (70%) | 140 000 x 3,5% / 12 | 408 € |
| Livraison | 200 000 € (100%) | – | Début de l’amortissement classique |
On voit bien que la mensualité augmente doucement à mesure que le chantier avance.
La solution pour protéger son budget : la Franchise
Si vous payez un loyer en parallèle, même 400 € d’intérêts peuvent être lourds. C’est là qu’intervient la « Franchise » (ou différé d’amortissement). Il en existe deux types :
1. La Franchise Partielle (La plus courante)
Vous payez les intérêts intercalaires chaque mois, mais pas le capital.
- Avantage : Le coût du crédit n’augmente pas trop.
- Inconvénient : Vous avez une charge mensuelle qui s’ajoute à votre loyer.
2. La Franchise Totale (Pour éviter le double loyer)
Vous ne payez RIEN pendant la construction (ni capital, ni intérêts). Les intérêts dus sont reportés et ajoutés au montant total de votre crédit à la fin.
- Avantage : Trésorerie préservée à 100% jusqu’à la remise des clés.
- Inconvénient : Cela coûte plus cher au final, car vous paierez des « intérêts sur les intérêts » capitalisés.
Comment éviter ou réduire les intérêts intercalaires ?
Il existe des astuces financières pour limiter cette facture :
- Utilisez votre apport personnel en premier : Demandez à la banque de débloquer votre apport pour payer les premiers appels de fonds (fondations, etc.). Ainsi, vous retardez le moment où vous commencez à utiliser l’argent de la banque, et donc le déclenchement des intérêts.
- Débloquez le PTZ en priorité : Si vous êtes éligible au prêt à taux zéro (PTZ) 2025, essayez de négocier pour qu’il soit débloqué avant le prêt principal. Comme son taux est à 0%, il ne génère pas d’intérêts intercalaires ! (Note : certaines banques imposent un déblocage au prorata).
- Réduisez la durée de construction : Optez pour un programme dont les travaux sont déjà bien avancés (« Queue de programme »). Moins il y a de temps entre l’achat et la livraison, moins vous paierez.
Conclusion : une mécanique à anticiper
Les intérêts intercalaires ne sont pas une fatalité, mais une mécanique bancaire logique. Pour bien vivre votre période de construction, le choix entre franchise partielle ou totale doit se faire selon votre « reste à vivre ».
N’hésitez pas à demander à votre courtier ou banquier une simulation précise incluant ces frais pour éviter les surprises. Pour suivre l’évolution des taux bancaires actuels, jetez un œil à nos analyses sur notre blog d’actualités.
Vous cherchez un bien livrable rapidement ?
Certains de nos programmes sont en livraison immédiate : emménagez tout de suite et évitez totalement les frais intercalaires !