Profiter de la TVA réduite à 5,5% est sans doute le levier le plus puissant pour devenir propriétaire en 2026. Alors que la majorité des biens neufs sont taxés à 20%, ce dispositif d’État permet de diviser la taxation par près de quatre, réduisant mécaniquement le prix de vente final.

Cependant, ce cadeau fiscal n’est pas automatique. Il est réservé à certaines zones géographiques (ANRU/QPV) et soumis à des conditions de revenus. Comment savoir si vous êtes éligible ? Quels sont les plafonds ? Ce guide complet vous détaille le fonctionnement de la TVA réduite à 5,5% pour réussir votre achat.

Qu’est-ce que le dispositif ANRU et la TVA réduite ?

Habituellement, un logement neuf est soumis à une Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) de 20%. Pour encourager la mixité sociale et dynamiser certains quartiers, l’État offre une TVA réduite à 5,5% pour les programmes immobiliers construits dans les zones ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) ou les QPV (Quartiers Prioritaires de la Ville).

Concrètement, cela signifie que pour le même appartement, vous l’achetez 14,5% moins cher que s’il était situé deux rues plus loin. Ces quartiers, souvent en pleine mutation, bénéficient de lourds investissements publics (nouveaux transports, parcs, écoles), ce qui en fait des paris d’avenir intéressants (retrouvez nos analyses sur l’évolution des quartiers sur notre blog d’actualités immobilières).

Les 3 conditions pour bénéficier de la TVA réduite à 5,5%

L’accès à la TVA réduite à 5,5% est strictement encadré. Voici les critères à valider impérativement :

La localisation du bien : L’immeuble doit être situé dans une zone ANRU/QPV ou dans un périmètre de 300 mètres autour (la « bande de sauvegarde »).
La Résidence Principale : Ce dispositif est réservé aux acheteurs qui vivront dans le logement. Vous devez l’occuper au moins 8 mois par an. Impossible donc d’acheter pour faire du locatif pur (Loi Pinel) ou une résidence secondaire.
Les Plafonds de Ressources : Vos revenus fiscaux de référence (année N-2) ne doivent pas dépasser certains seuils.

Tableau des plafonds de revenus 2025 (Estimation)

Pour vérifier votre éligibilité à la TVA réduite à 5,5%, regardez votre avis d’imposition N-2.

Composition du foyer	Zone A (Paris, Lyon…) et limitrophe	Autres Régions (Province)
Personne seule	~ 35 000 €	~ 30 000 €
Couple	~ 52 000 €	~ 40 000 €
Foyer avec 1 enfant	~ 63 000 €	~ 48 000 €
Foyer avec 2 enfants	~ 76 000 €	~ 58 000 €

(Ces chiffres sont indicatifs et révisés chaque année).

Simulation : combien gagnez-vous avec la TVA réduite à 5,5% ?

L’impact sur votre portefeuille est immédiat. Voici une simulation pour un appartement T3 dont le prix Hors Taxe (HT) constructeur est de 200 000 €.

Type d’achat	Prix HT Constructeur	Taux de TVA	Montant de la TVA	Prix Final TTC
Achat Classique	200 000 €	20 %	40 000 €	240 000 €
Achat Zone ANRU	200 000 €	5,5 %	11 000 €	211 000 €

Résultat : Grâce à la TVA réduite à 5,5%, vous économisez 29 000 € sur le prix d’achat. C’est autant d’argent que vous n’avez pas à emprunter à la banque.

Les contreparties à connaître (Revente et Plafonnement)

L’État vous aide, mais demande des engagements en retour.

D’abord, le prix de vente au m² est plafonné par le promoteur (ce qui vous garantit de ne pas acheter trop cher).

Ensuite, si vous revendez votre logement avant 10 ans, vous devrez rembourser la différence de TVA à l’État (au prorata des années restantes).

Exemple : Si vous revendez au bout de 5 ans, vous rembourserez 5/10èmes de l’avantage fiscal.

Il existe toutefois des cas d’exonération de remboursement (mariage, divorce, mutation professionnelle, chômage longue durée) qui protègent votre investissement.

Conclusion : profitez de cette opportunité fiscale

Acheter avec une TVA réduite à 5,5% est une stratégie redoutable pour devenir propriétaire d’un bien neuf de qualité, performant énergétiquement (RE2020), pour un prix inférieur à celui du marché. C’est souvent la solution idéale pour les primo-accédants dont le budget est serré mais qui ne veulent pas renoncer au confort du neuf.

Vous pensez être éligible ?

Ne perdez pas de temps. Les lots en zone ANRU sont très demandés et partent vite.

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