Avant même de regarder les annonces ou de visiter des appartements témoins, une étape est indispensable : définir votre budget. Votre capacité d’emprunt détermine la somme maximale qu’une banque acceptera de vous prêter pour votre projet immobilier.
En 2025, avec des taux stabilisés mais des normes d’octroi strictes (HCSF), connaître ce montant à l’euro près est crucial. Revenus, apport, taux d’endettement : quels sont les critères des banques ? Comment booster votre enveloppe ? Voici tout ce qu’il faut savoir pour calculer votre capacité d’emprunt réelle.
La règle d’or des 35% (Taux d’endettement)
Pour calculer votre capacité d’emprunt, les banques appliquent une règle stricte imposée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Vos mensualités de crédit (assurance comprise) ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus nets avant impôts.
Exemple : Si votre couple gagne 4 000 € net par mois, votre mensualité maximale ne pourra pas excéder 1 400 €. Au-delà de ce seuil, le dossier est généralement refusé, sauf rare exception pour les très hauts revenus.
Les 3 leviers qui font varier votre enveloppe
Votre capacité d’emprunt n’est pas figée. Elle dépend de trois variables d’ajustement :
- La durée du prêt : Emprunter sur 25 ans au lieu de 20 ans augmente mécaniquement le montant que vous pouvez emprunter (car les mensualités sont plus étalées), même si cela augmente le coût total du crédit.
- L’apport personnel : Plus votre apport est élevé, moins vous avez besoin d’emprunter, et meilleures seront les conditions de taux proposées par la banque.
- Les charges en cours : Attention, les crédits conso ou les leasings voiture (LOA) viennent grignoter votre capacité. Les solder avant de demander un prêt immobilier est souvent une stratégie gagnante.
Simulez votre budget en quelques clics
Les formules mathématiques sont complexes (taux d’intérêt, taux d’assurance, durée…). Pour obtenir une estimation fiable et rapide de votre capacité d’emprunt en fonction des taux du marché actuels, il est indispensable d’utiliser un outil professionnel.
Pour une simulation précise et à jour, nous vous recommandons d’utiliser la calculette de notre partenaire : 👉 Estimez votre capacité d’emprunt sur le simulateur Vousfinancer.com
Le « Reste à Vivre » : le critère caché
Si la règle des 35% est mathématique, les banques regardent aussi le « Reste à Vivre ». C’est la somme qu’il vous reste pour manger, vous habiller et payer les factures une fois la mensualité de crédit payée. Votre capacité d’emprunt peut être revue à la baisse si la banque estime que votre reste à vivre est insuffisant pour la taille de votre famille, même si vous respectez les 35% d’endettement.
Comment augmenter votre capacité d’emprunt dans le neuf ?
C’est ici que l’achat dans le neuf (VEFA) tire son épingle du jeu. Plusieurs dispositifs permettent de gonfler artificiellement votre budget :
- Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) : Comme il est gratuit (0% d’intérêt), il fait baisser le coût total du crédit. Pour une même mensualité, vous pouvez donc emprunter plus de capital. Vérifiez votre éligibilité grâce à notre guide sur le prêt à taux zéro 2025.
- Les frais de notaire réduits : En payant 2,5% de frais au lieu de 8%, vous préservez votre apport personnel. Or, plus d’apport = meilleure capacité d’emprunt. Tout est expliqué dans notre article sur les frais de notaire réduit dans le neuf.
Attention toutefois à bien intégrer dans votre plan de financement les éventuels intérêts intercalaires si vous n’avez pas de franchise totale pendant la construction.
Conclusion : validez votre budget avant de visiter
Ne visitez pas des biens à 350 000 € si votre capacité d’emprunt plafonne à 300 000 €. Cela ne créera que de la frustration. Une fois votre enveloppe validée par la simulation, vous pourrez cibler efficacement les appartements ou maisons qui correspondent à votre réalité financière.
Vous connaissez votre budget ? Il est temps de trouver le bien qui rentre dans vos cases.
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