C’est le Saint Graal des jeunes acquéreurs. Est-il réaliste d’espérer acheter dans le neuf sans apport personnel alors que les banques ont durci leurs conditions d’octroi de crédit ?
La réponse est nuancée : c’est difficile, mais c’est plus facile dans le neuf que dans l’ancien. Pourquoi ? Parce que l’État soutient la construction avec des dispositifs qui rassurent les banques. Le Prêt à Taux Zéro ou les frais de notaire réduits agissent comme des leviers puissants pour compenser le manque d’épargne. Voici la stratégie pour décrocher votre crédit sans casser votre PEL.
Pourquoi les banques demandent-elles de l’apport ?
Pour comprendre comment contourner la règle, il faut comprendre pourquoi elle existe. En général, la banque demande un apport de 10% pour couvrir les « frais annexes » (frais de notaire, frais de dossier, frais de garantie).
Pourquoi ? Parce que la banque ne veut financer que la valeur réelle du bien (la brique). Si elle finance aussi les frais (ce qu’on appelle un financement à 110%) et que vous devez revendre le lendemain, la vente du bien ne suffira pas à rembourser le crédit. C’est un risque pour elle.
L’atout n°1 : Le PTZ considéré comme de l’apport
C’est votre meilleure carte à jouer pour acheter dans le neuf sans apport. La plupart des banques considèrent le prêt à taux zéro 2025 comme un « apport constitutif ».
Comme ce prêt est garanti par l’État et qu’il finance jusqu’à 50% du bien gratuitement, il rassure énormément le banquier.
- Exemple : Vous n’avez pas d’épargne, mais vous avez droit à 100 000 € de PTZ. Aux yeux de la banque, votre dossier est solide car la charge de remboursement mensuelle sera faible.
L’atout n°2 : Les frais de notaire réduits
C’est mathématique : il est beaucoup plus facile de se faire financer les frais annexes dans le neuf que dans l’ancien.
- Dans l’ancien : Il faut financer 8% de frais (soit 24 000 € pour un bien à 300k). C’est une somme énorme à demander à la banque sans apport.
- Dans le neuf : Les frais tombent à 2,5% (soit 7 500 €). Certaines banques acceptent plus volontiers de prêter ces 7 500 € supplémentaires (financement à 102,5%) plutôt que les 24 000 € de l’ancien. Pour comprendre ce mécanisme, relisez notre guide sur les frais de notaire réduit dans le neuf.
3 arguments pour convaincre votre banquier
Si vous voulez acheter dans le neuf sans apport, votre dossier doit être irréprochable sur le reste. Voici les 3 points à mettre en avant lors du rendez-vous :
- La gestion de compte impeccable : Pas de découverts, pas d’incidents de paiement sur les 6 derniers mois. C’est non négociable.
- Le potentiel professionnel (Le profil évolutif) : Vous êtes jeune, en début de carrière, avec des perspectives d’augmentation ? La banque parie sur votre avenir (on appelle cela le « profil Avenir » ou « Primo »).
- Le « Saut de charge » faible : Montrez que votre future mensualité de crédit sera équivalente (ou inférieure) à votre loyer actuel. Cela prouve que vous avez la capacité d’emprunt nécessaire sans changer votre train de vie.
L’alternative : l’épargne « coup de pouce »
Si le financement à 110% strict est refusé, essayez de mobiliser des fonds externes pour constituer un mini-apport de 2 ou 3% (juste pour les frais de notaire) :
- La « Love Money » : Un don familial (parents, grands-parents) défiscalisé (jusqu’à 31 865 € sans impôts).
- Le Prêt Action Logement : Ce prêt à taux bas peut parfois servir à payer les frais annexes. (Voir notre guide sur les aides pour acheter sa résidence principale).
Conclusion : Le neuf est votre meilleure chance
Oui, acheter dans le neuf sans apport est possible en 2025, à condition d’avoir un dossier propre et d’être éligible au PTZ. C’est d’ailleurs le seul secteur immobilier où le financement sans épargne est encore régulièrement accepté par les courtiers, grâce à la sécurité du bien (pas de travaux, garantie décennale, charges faibles).
Ne vous autocensurez pas : faites une simulation avant de renoncer.
Prêt à présenter votre dossier ? Commencez par trouver le logement idéal pour chiffrer votre projet.