Le marché immobilier français navigue en eaux troubles. Entre des taux d’intérêt qui ont rebattu les cartes du crédit, une inflation persistante et un secteur de la construction neuve en difficulté, les certitudes d’hier ne sont plus celles de demain. C’est dans ce climat complexe que le budget 2026 est en préparation, et il s’annonce comme l’un des plus scrutés de la décennie. Le défi pour l’État est double : comment relancer la machine immobilière tout en réalisant des économies budgétaires massives ?

Si les arbitrages finaux auront lieu comme chaque année lors des débats parlementaires de l’automne, les rapports d’experts et les orientations politiques dessinent déjà les contours d’une réforme profonde. Loin d’un simple ajustement, 2026 pourrait être une année de rupture. Décryptage détaillé de ce qui va vraiment changer pour votre projet.

Budget 2026 : le nouveau statut de l’investisseur locatif en point de mire

C’est la mesure la plus attendue et la plus structurante, un véritable serpent de mer qui pourrait enfin voir le jour. Face à la crise du logement et à la complexité fiscale actuelle, l’idée de créer un véritable « statut du bailleur privé » gagne du terrain. L’objectif est clair : encourager massivement l’investissement locatif de longue durée en alignant (enfin !) la fiscalité de la location nue sur les avantages de la location meublée (LMNP), jugée beaucoup plus favorable.

Budget 2026 et amortissement fiscal : la fin de l’impôt sur les loyers ? La mesure phare, directement inspirée du LMNP, serait de permettre aux propriétaires-bailleurs de déduire chaque année de leurs revenus fonciers une partie de la valeur d’achat du bien. C’est le principe de l’amortissement.
Exemple concret : Prenons un appartement neuf acheté 250 000 €, générant 10 000 € de loyers annuels. Avec un taux d’amortissement de 5% pour le neuf, le bailleur pourrait déduire 12 500 € (250 000 € x 5%) de ses revenus. Son revenu foncier imposable de 10 000 € serait alors totalement effacé, créant même un déficit de 2 500 €. Résultat : zéro impôt sur les loyers et un déficit reportable sur les années suivantes. L’économie d’impôt serait directe, massive et transformerait la rentabilité de l’investissement. En contrepartie, il est très probable que cet avantage soit conditionné à un engagement de location sur une longue période (9 ou 12 ans) et potentiellement à un plafonnement des loyers dans les zones les plus tendues.
Déficit foncier : le levier du budget 2026 pour la rénovation : Aujourd’hui, si vos charges et travaux dépassent vos loyers, vous pouvez déduire ce « déficit foncier » de votre revenu global jusqu’à 10 700 €. Pour inciter aux rénovations d’ampleur, notamment énergétiques, le projet de loi pourrait quadrupler ce plafond pour le porter à près de 40 000 €. Cela permettrait d’engager des chantiers de rénovation complète (isolation, changement de système de chauffage, fenêtres…) et de déduire une part bien plus importante des dépenses de ses impôts la même année.
Plus-values immobilières : ce que le budget 2026 pourrait alléger : Actuellement, il faut conserver un bien pendant 22 ans pour être exonéré d’impôt sur la plus-value, et 30 ans pour être exonéré des prélèvements sociaux. Pour récompenser les bailleurs qui s’engagent sur la durée, la loi pourrait réduire cette durée de détention à 20 ans pour une exonération totale. Un signal fort pour stabiliser le marché locatif.

Budget 2026 et rénovation énergétique : double impact sur le DPE et les aides

La performance énergétique reste une priorité absolue, mais les outils évoluent.

Dès le 1er janvier 2026, un changement technique mais crucial dans le calcul du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) va entrer en vigueur. Cette nouvelle méthode, qui corrige le biais défavorable aux logements chauffés à l’électricité (souvent les petites surfaces en ville), pourrait faire sortir près de 850 000 logements du statut de « passoire thermique » (étiquettes F et G). Pour un vendeur, c’est une potentielle plus-value et une simplification de la vente. Pour un acheteur, cela signifie qu’il faudra redoubler de vigilance et bien analyser le DPE nouvelle version.

Concernant les aides comme MaPrimeRénov’, la tendance est à la rationalisation. Fini le « saupoudrage » pour des gestes uniques. La philosophie s’oriente vers le financement de « rénovations d’ampleur », plus efficaces mais plus coûteuses. On peut s’attendre à des subventions plus importantes mais conditionnées à un bouquet de travaux et à l’obligation de se faire accompagner par un « Accompagnateur Rénov' » agréé.

➡️ Pour en savoir plus sur le DPE, consultez les informations officielles sur le site de l’ADEME.

L’immobilier neuf : le grand gagnant du budget 2026 ?

En analysant ces différentes mesures, une tendance de fond se dégage : l’immobilier neuf pourrait être le grand bénéficiaire des réformes.

Fiscalité : Le statut de bailleur privé, avec son amortissement, sera probablement plus avantageux pour un bien neuf, dont la valeur à amortir est maximale.
Performance énergétique : Construits selon la norme RE2020, les logements neufs possèdent d’office un DPE excellent (A ou B). Ils sont donc totalement protégés des contraintes de location et de la décote qui frappe les biens énergivores.
Tranquillité : L’absence de travaux, les garanties constructeur (décennale, parfait achèvement) et des charges de copropriété maîtrisées sont des atouts qui prendront encore plus de valeur dans ce nouveau contexte.

Fiscalité locale : la surprise du budget 2026 ?

La suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales a laissé un vide dans les finances des communes. Pour le combler, l’idée de créer une nouvelle contribution locale, qui pourrait voir le jour en 2026, est sérieusement à l’étude. Même si le projet est encore flou (taxe basée sur la valeur locative, contribution forfaitaire ?), les propriétaires sont en première ligne. C’est un point de vigilance majeur à intégrer dans le calcul du coût de détention d’un bien à long terme.

Budget 2026 et achat immobilier : quel avenir pour le PTZ ?

Le Prêt à Taux Zéro est le dispositif phare pour les primo-accédants. Le gouvernement est face à un arbitrage politique délicat : le supprimer serait un très mauvais signal envoyé aux jeunes ménages, mais le maintenir en l’état coûte cher. La voie la plus probable est donc la poursuite de son recentrage et de son optimisation. Il faut s’attendre à ce que les conditions (plafonds de revenus, zonage, type de logement) soient encore plus ciblées en 2026, le réservant aux ménages les plus modestes et, surtout, pour l’achat d’un logement neuf en zone tendue.

➡️ Pour aller plus loin, relisez notre guide complet : « PTZ 2027 : 5 gains concrets pour les primo-accédants«

Conclusion : une année de rupture qui exige de l’anticipation

Le budget 2026 ne sera pas une simple mise à jour. Il dessine une nouvelle ère pour l’immobilier. Pour l’investisseur, ce sera l’année d’une opportunité fiscale historique avec le nouveau statut de bailleur. Pour le propriétaire-occupant, ce sera celle de la vigilance sur la performance énergétique et la fiscalité locale. Pour le primo-accédant, la sélectivité restera plus que jamais le maître-mot.

Dans ce paysage en pleine mutation, faire les bons choix devient essentiel. S’orienter vers l’immobilier neuf apparaît comme une stratégie sécurisante et pertinente pour capitaliser sur ces nouvelles règles.

Que vous soyez investisseur, vendeur ou futur acheteur, ces changements impacteront votre projet. Pour trouver le bien neuf qui répond aux nouvelles normes et opportunités, explorez dès maintenant les programmes disponibles sur Hop Hop Immo !

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